Wer sich mit dem Wert einer Immobilie beschäftigt, stößt früher oder später auf den Begriff Restnutzungsdauer. Er klingt technisch, ist aber im Grunde einfach: Er beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude ab heute noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, bevor eine grundlegende Erneuerung oder ein Abriss ansteht.
Wichtig ist dabei die Abgrenzung zur Gesamtnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer ist die Zeitspanne von der Fertigstellung bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzbarkeit – bei einem freistehenden Wohnhaus üblicherweise 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer ist der Teil davon, der ab dem heutigen Bewertungsstichtag noch übrig ist. Ein Beispiel: Ein Haus wurde 1990 gebaut und hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Rein rechnerisch verblieben 2026 also noch 44 Jahre. In der Praxis weicht die tatsächliche Restnutzungsdauer davon aber oft ab, und genau hier wird es interessant.
Warum weicht die Restnutzungsdauer vom reinen Baujahr ab?
Der Zustand eines Gebäudes hängt nicht nur vom Alter ab. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer deutlich verlängern, ein Sanierungsstau kann sie dagegen verkürzen. Wurden zum Beispiel Dach, Fenster, Heizung und Elektrik in den letzten Jahren komplett erneuert, kann die Restnutzungsdauer spürbar über dem rechnerischen Wert liegen. Umgekehrt gilt: Ein unsaniertes Gebäude mit erkennbaren Mängeln kann eine kürzere Restnutzungsdauer haben, als das Baujahr vermuten lässt.
Wofür wird die Restnutzungsdauer gebraucht?
Die Restnutzungsdauer ist eine zentrale Größe in der Verkehrswertermittlung, etwa beim Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Sie spielt aber auch bei der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Gebäude eine Rolle, weil davon die jährliche Abschreibung (AfA) abhängt. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher fällt in der Regel die jährliche Abschreibung aus – ein Punkt, der insbesondere bei vermieteten Immobilien steuerlich relevant sein kann.
Wer ermittelt die Restnutzungsdauer?
Die Einschätzung erfolgt im Rahmen einer Gebäudebewertung durch eine Besichtigung vor Ort, bei der Baujahr, Bauweise, durchgeführte Modernisierungen und der bauliche Zustand erfasst werden. Auf dieser Grundlage lässt sich die Restnutzungsdauer nachvollziehbar und begründet ableiten – etwas, das pauschale Tabellenwerte allein nicht leisten können.
In den nächsten Beiträgen gehe ich unter anderem darauf ein, wie die Berechnung im Detail abläuft und warum die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums rechtlich nicht bindend ist.