FAQ
Häufig gestellte Fragen
Hier finden Sie die Antworten auf die häufigsten gestellten Fragen rund um unsere Gutachten.
01
Allgemeine Fragen
Wer erstellt mein Gutachten?
Ihr Gutachten wird von einem gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt (ZIS Sprengnetter Zert (S)).
Wie läuft die Beauftragung ab?
Nach Ihrer Anfrage erhalten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung mit konkretem Angebot. Nach Auftragsbestätigung vereinbaren wir einen Besichtigungstermin, erstellen das Gutachten und liefern es Ihnen fertig aus.
Wie lange dauert die Erstellung?
In der Regel 1–3 Wochen nach der Besichtigung, abhängig vom Umfang des Objekts und der Vollständigkeit der Unterlagen.
In welcher Form erhalte ich mein Gutachten?
Sie erhalten Ihr Gutachten digital als PDF per E-Mail. Auf Wunsch senden wir Ihnen zusätzlich eine gedruckte Fassung per Post zu.
Was kostet ein Gutachten?
Das hängt von Objektart, Größe und Gutachtentyp ab. In der kostenlosen Ersteinschätzung erhalten Sie ein konkretes, transparentes Angebot ohne versteckte Kosten. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Kann ich die Kosten für das Gutachten steuerlich geltend machen?
Wenn Sie mit der bewerteten Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielen (z. B. Vermietung), können die Kosten für das Gutachten in der Regel als Werbungskosten angesetzt werden. Bitte stimmen Sie das im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater ab.
Was ist der Unterschied zwischen den einzelnen Gutachtenarten?
Ein Restnutzungsdauergutachten dient der steuerlichen Optimierung der Abschreibung. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert, etwa für Verkauf, Erbschaft oder Scheidung. Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den vorsichtig kalkulierten Sicherheitswert für eine Bankfinanzierung. Ein Kaufpreisaufteilungsgutachten teilt den Kaufpreis rechtssicher in Grundstücks- und Gebäudeanteil auf. Details dazu finden Sie in den jeweiligen Abschnitten unten.
02
Restnutzungsdauer
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Es weist die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie nach – oft kürzer als die gesetzlich pauschale Nutzungsdauer. Das ermöglicht eine höhere jährliche Abschreibung (AfA) und damit eine geringere Steuerlast und Ihre Liquidität erhöht sich.
Lohnt sich ein Gutachten für mich?
Besonders interessant ist es, wenn Ihre vermietete Immobilie mindestens 30 Jahre alt ist und in den letzten 25 Jahren nicht kernsaniert bzw. in den letzten 15 Jahren nicht umfassend modernisiert wurde. In diesen Fällen liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig unter der gesetzlichen Pauschale.
Werden solche Gutachten vom Finanzamt anerkannt?
Seit dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) sind Restnutzungsdauergutachten steuerlich grundsätzlich anzuerkennen, sofern sie formal vollständig sind und den anerkannten Verfahren entsprechen. Gesetze, Verwaltungsauffassungen und Rechtsprechung entwickeln sich weiter – wir halten unsere Gutachten entsprechend aktuell.
In welcher Steuererklärung kann ich das Gutachten einreichen?
Haben Sie Ihre Steuererklärung für das betreffende Jahr noch nicht abgegeben, reichen Sie das Gutachten direkt mit ein. Liegt bereits ein Steuerbescheid vor, kommt es darauf an, ob dieser schon bestandskräftig ist – klären Sie das im Zweifel mit Ihrem Steuerberater.
Auf welchen Stichtag erfolgt die Bewertung?
Der Bewertungsstichtag kann grundsätzlich rückwirkend gewählt werden. Haben Sie die Immobilie erst kürzlich erworben, empfiehlt sich der Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten. Ansonsten bietet sich in der Regel der 1. Januar eines Jahres an.
Was wird bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer berücksichtigt?
Grundlage ist § 4 Abs. 3 S. 1 ImmoWertV. Ausgehend vom Baujahr bzw. Gebäudealter werden die Auswirkungen wesentlicher Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt – insbesondere eine erhebliche Verbesserung der Nutzungsbedingungen oder wesentliche Energieeinsparungen.
Was ist der Unterschied zwischen wirtschaftlicher und betriebsgewöhnlicher Restnutzungsdauer?
Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ist die gesetzlich pauschal angesetzte Größe im Einkommensteuergesetz. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beschreibt dagegen realitätsnah den Zeitraum, in dem die Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.
Was bedeutet „umfassend saniert“?
Eine Immobilie gilt als umfassend saniert, wenn sie in ihrer Gesamtheit renoviert wurde – also nicht nur kosmetisch, sondern durch notwendige Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, zum Beispiel die Erneuerung Fenstern, Fassade oder der Heizung.
Was bedeutet „Kernsanierung“?
Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen (Fundament, Wände, Decken, Stützen) zurückgebaut und in einen praktisch neuwertigen Zustand versetzt. Dazu zählen typischerweise der Austausch von Heizungs- und Wasserleitungen, neue Fenster und Türen, die Modernisierung von Elektrik und Heizungsanlage sowie die Sanierung von Fassade und Dach.
Was gilt als ursprüngliches Baujahr?
Als Baujahr gilt das Jahr der (überwiegenden) Fertigstellung für den ersten Nutzungsbeginn. Wurde ein Gebäude nach Schäden wiederhergestellt, bleibt das ursprüngliche Baujahr bestehen. Wurde es vollständig neu errichtet, gilt das Jahr des Neubaus. Lässt sich das Baujahr nicht ermitteln, darf es geschätzt werden.
Muss ich Energieeffizienzklasse oder -standard angeben?
Nur, wenn Ihnen diese Daten bekannt sind. Falls nicht, kann „keine Angabe“ vermerkt werden.
Was versteht man unter Einspänner, Zweispänner usw.?
Ein Einspänner ist ein Mehrfamilienhaus mit einer Wohnung pro Geschoss, ein Zweispänner hat zwei Wohnungen pro Geschoss, und so weiter.
Meine Wohnung wird über eine WEG verwaltet – muss die Hausverwaltung das Gutachten beauftragen?
Nein, Sie können das Gutachten für Ihre Wohneinheit selbst in Auftrag geben.
Muss ich das Gutachten jedes Jahr erneuern?
Nein. Solange keine umfassende Sanierung oder Modernisierung stattgefunden hat, bleibt das Gutachten gültig, und die Abschreibung kann weiterhin auf Basis der ermittelten Restnutzungsdauer geltend gemacht werden.
Was erhalte ich am Ende?
Ein Gutachten mit allen relevanten Informationen zur Bestimmung der tatsächlichen Restnutzungsdauer – so aufbereitet, dass Sie es zusammen mit Ihrer Steuererklärung beim Finanzamt einreichen können.
03
Kurzgutachten
Was ist ein Kurzgutachten?
Ein Kurzgutachten ist eine kompakte, kostengünstigere Immobilienbewertung. Sie erhalten eine fundierte, nachvollziehbare Einschätzung des Marktwerts – ohne den vollen Dokumentations- und Begründungsumfang eines vollständigen Verkehrswertgutachtens.
Wie unterscheidet sich ein Kurzgutachten von einem vollständigen Verkehrswertgutachten (Vollgutachten)?
Beide ermitteln den Marktwert nach denselben anerkannten Verfahren (Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren). Der Unterschied liegt im Umfang: Ein Vollgutachten dokumentiert alle wertbildenden Faktoren, rechtlichen Rahmenbedingungen und Berechnungsschritte ausführlich und erfüllt die formalen Anforderungen nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Ein Kurzgutachten stellt das Ergebnis dagegen knapper dar, meist mit einem einzigen führenden Verfahren und ohne die vertiefte rechtliche Begründung.
Wird ein Kurzgutachten von Gericht, Finanzamt oder Bank anerkannt?
In der Regel nicht im gleichen Umfang wie ein Vollgutachten. Ein Kurzgutachten dient vor allem der eigenen Orientierung und ist rechtlich nicht bindend. Für Gerichtsverfahren, Erbauseinandersetzungen mit Streitpotenzial, Finanzamtszwecke oder eine Bankfinanzierung benötigen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten bzw. das jeweils passende Gutachten (z. B. Beleihungswertgutachten).
Wann reicht ein Kurzgutachten aus?
Ein Kurzgutachten eignet sich gut für eine erste Orientierung – etwa vor einem geplanten Verkauf, bei einer familieninternen Übertragung, zur privaten Vermögensübersicht oder als Diskussionsgrundlage zwischen Miteigentümern, wenn kein formeller Nachweis benötigt wird.
Wann sollte ich stattdessen ein vollständiges Verkehrswertgutachten beauftragen?
Immer dann, wenn der Wert gegenüber einer Behörde, dem Finanzamt, einer Bank oder in einer rechtlichen Auseinandersetzung (z. B. streitige Erbauseinandersetzung oder Scheidung) belastbar nachgewiesen werden muss. Im Zweifel beraten wir Sie gerne, welche Gutachtenform zu Ihrem Anlass passt.
Ist beim Kurzgutachten auch eine Besichtigung vor Ort notwendig?
Ja, auch für ein Kurzgutachten nehmen wir Lage, Zustand und Ausstattung Ihrer Immobilie vor Ort in Augenschein, damit die Werteinschätzung realistisch und nachvollziehbar bleibt.
Was kostet ein Kurzgutachten im Vergleich zum Vollgutachten?
Ein Kurzgutachten ist aufgrund des geringeren Bearbeitungsumfangs spürbar günstiger als ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Den genauen Preis für Ihr Objekt nennen wir Ihnen im Rahmen der kostenlosen Ersteinschätzung.
Wie schnell erhalte ich ein Kurzgutachten?
Da der Bearbeitungsumfang geringer ist als bei einem Vollgutachten, ist ein Kurzgutachten in der Regel schneller verfügbar. Den genauen Liefertermin nennen wir Ihnen nach der Besichtigung.
Kann ich ein Kurzgutachten später zu einem vollständigen Verkehrswertgutachten erweitern lassen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Sprechen Sie uns an, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass Sie den Wert doch formell nachweisen müssen – wir prüfen dann, was für eine Erweiterung auf Vollgutachten-Niveau noch benötigt wird.
04
Verkehrswertgutachten
Was ist ein Verkehrswertgutachten und wann brauche ich es?
Es ermittelt, was Ihre Immobilie aktuell am Markt wert ist. Typische Anlässe sind Verkauf, Erbauseinandersetzung, Schenkung, Scheidung oder wenn sich Miteigentümer auf einen fairen Wert einigen müssen.
Nach welchem Verfahren wird der Wert ermittelt?
Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz – oder eine Kombination daraus. Welches Verfahren passt, richtet sich nach Immobilientyp und Datenlage.
Erstellen Sie auch Gerichtsgutachten?
Nein. Wir erstellen Verkehrswertgutachten für außergerichtliche Zwecke, etwa für Verkauf, Erbauseinandersetzung oder gegenüber dem Finanzamt. Gutachten für Gerichtsverfahren gehören nicht zu unserem Leistungsspektrum.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Da sich Marktwerte laufend ändern, gilt ein Verkehrswertgutachten in der Praxis meist für etwa ein Jahr als aktuell. Bei größeren Marktveränderungen oder Sanierungen sollte es früher aktualisiert werden.
Wird bei der Bewertung der Zustand der Immobilie berücksichtigt?
Ja. Neben Lage und Marktvergleich fließen unter anderem Baujahr, Modernisierungsgrad und der bauliche Zustand in die Wertermittlung ein.
Ist eine Besichtigung notwendig?
Ja, für ein Verkehrswertgutachten gehört die Vor-Ort-Besichtigung zum fachlichen Standard und erhöht die Akzeptanz bei allen Beteiligten – etwa bei Miteigentümern, Kaufinteressenten oder dem Finanzamt.
06
Beleihungswertgutachten
Was ist ein Beleihungswertgutachten?
Es ermittelt den Wert, den eine Bank Ihrer Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung beimisst.
Warum liegt der Beleihungswert meist unter dem Verkehrswert?
Der Beleihungswert wird bewusst vorsichtig und auf lange Sicht kalkuliert, um auch bei Marktschwankungen eine verlässliche Sicherheit für die Bank darzustellen. Deshalb liegt er in der Regel unter dem aktuellen Verkehrswert.
Muss ich das Gutachten selbst beauftragen, oder macht das meine Bank?
Sie können das Beleihungswertgutachten selbst in Auftrag geben und Ihrer Bank vorlegen. Sprechen Sie im Vorfeld idealerweise kurz mit Ihrer Bank ab, welche Anforderungen sie an das Gutachten stellt.
Für wen ist dieses Gutachten relevant?
Vor allem für Eigentümer und Käufer, die eine Immobilienfinanzierung planen und dafür einen bankfähigen Nachweis über den Sicherheitswert benötigen.
Wie unterscheidet es sich vom Verkehrswertgutachten?
Der Verkehrswert bildet den realistischen Marktpreis ab, der Beleihungswert dagegen den konservativ kalkulierten Wert für die Kreditsicherung. Je nach Zweck kann eines der beiden Gutachten oder auch beides sinnvoll sein.
05
Kaufpreisaufteilungsgutachten
Was ist ein Kaufpreisaufteilungsgutachten?
Es teilt den Gesamtkaufpreis einer Immobilie rechtssicher in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil auf. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden, der Grund und Boden nicht.
Wann benötige ich ein Kaufpreisaufteilungsgutachten?
Immer dann, wenn Sie eine vermietete Immobilie gekauft haben und für die Steuererklärung eine Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude vornehmen müssen.
Welche Vorteile habe ich durch ein individuelles Gutachten?
Das Finanzamt verwendet ohne Gutachten oft eine standardisierte, pauschale Aufteilungshilfe des Bundesfinanzministeriums. Diese berücksichtigt die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie nicht immer angemessen. Ein sachverständig erstelltes, methodisch nachvollziehbares Gutachten kann zu einem höheren, begünstigten Gebäudeanteil und damit zu einer höheren Abschreibung führen.
Wann benötige ich ein Kaufpreisaufteilungsgutachten?
Immer dann, wenn Sie eine vermietete Immobilie gekauft haben und für die Steuererklärung eine Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude vornehmen müssen.
Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?
Die Aufteilung erfolgt nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren, unter Berücksichtigung von Bodenrichtwert, Lage, Baujahr, Zustand und weiteren wertbildenden Merkmalen von Grundstück und Gebäude.
Wird ein Kaufpreisaufteilungsgutachten vom Finanzamt anerkannt?
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann eine sachverständig und methodisch nachvollziehbar ermittelte Kaufpreisaufteilung Vorrang vor der pauschalen Arbeitshilfe des Finanzamts haben. Wir erstellen unsere Gutachten entsprechend den aktuellen fachlichen und rechtlichen Anforderungen.
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